La cuenta · Qué te queda de verdad
Qué impuestos tocan al vender tu casa
Al vender no hay un solo impuesto: hay varios, no todos los paga la misma parte y cada uno se calcula distinto. La mayoría asume que «son los que son» y los paga. A veces es cierto. Pero no siempre — y ahí está la diferencia entre dos ventas al mismo precio con resultados distintos. Esta página es la línea de impuestos de la cuenta completa: qué grava cada uno, cuándo toca y quién lo paga. El cuánto de tu caso lo estima la calculadora y lo confirma un profesional fiscal con tus papeles delante. (Información general, no asesoramiento fiscal.)
El IRPF por la ganancia: el grande
El IRPF no grava el precio de venta, sino la ganancia patrimonial: la ley del impuesto la define como la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión — entre lo que te costó la casa y lo que obtienes al venderla. Y en esa diferencia está casi todo el margen de hacer las cosas bien, porque los dos extremos de la resta admiten ajustes documentados: la ley del IRPF suma al valor de compra los gastos e impuestos de aquella adquisición y las obras de mejora (no las reparaciones ni el mantenimiento ordinario), y resta del valor de venta los gastos de vender que hayas pagado tú — agencia incluida.
Los mismos números, con distinta documentación, dan resultados distintos. No es un truco: es justificar lo que ya pagaste. Por eso este impuesto no se arregla después — se prepara antes y durante la venta, guardando facturas, no en la declaración del año siguiente. Qué gastos son esos, en gastos de vender una casa.
La exención por reinversión: si vendes tu casa para comprar otra
Aquí está el concepto que más gente desconoce y más cambia la cuenta: si lo que vendes es tu vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual, la ley del IRPF permite dejar la ganancia exenta — entera si reinviertes todo lo obtenido, o en proporción a lo que reinviertas — cumpliendo requisitos y plazos que conviene conocer desde el principio, no descubrir al final.
Es exactamente el caso de quien vende su casa para comprar otra: dos operaciones que hay que encajar también fiscalmente. Y hay otras exenciones para supuestos concretos. Al vender la vivienda habitual habiendo cumplido los 65 años —o en situación de dependencia severa o gran dependencia—, la ley deja la ganancia exenta sin necesidad de reinvertir. Y a partir de esa misma edad, la venta de cualquier otro bien puede quedar también exenta si el importe se destina, en el plazo que marca el reglamento, a constituir una renta vitalicia asegurada, con su límite y sus condiciones. (Información general, no asesoramiento fiscal.)
La plusvalía municipal
Es otro impuesto distinto, municipal, que grava el incremento de valor del suelo mientras la casa fue tuya — y que durante años se pagó casi automáticamente, aunque hoy la ley recoge supuestos en los que no procede. No lo confundas con la ganancia del IRPF: son dos impuestos, dos administraciones y dos cuentas. Tiene página propia: la plusvalía municipal.
El IBI del año de la venta
El IBI del año de la venta lo paga, frente al ayuntamiento, quien es propietario a primeros de año — así lo fija la ley de haciendas locales, que también reconoce al que lo paga la facultad de repercutirlo. Por eso es habitual pactar en el contrato repartirlo en proporción al tiempo que cada parte tiene la casa ese año — y conviene dejarlo escrito: las líneas pequeñas sin pactar son las que se discuten en la notaría.
Si la casa que vendes es heredada
La cuenta del IRPF cambia de base: el valor de adquisición ya no es lo que pagaron tus padres, sino el valor que se declaró al heredar — la ley remite a las normas del impuesto de sucesiones, con sus propios matices. Y antes de la venta está la herencia misma, que tiene su propio camino — está contado en la guía de herencias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto voy a pagar de impuestos por vender mi casa?
No hay respuesta universal: depende de tu ganancia real, de qué puedas justificar y de si te aplicaría alguna exención. La calculadora te da una estimación con tus datos, y la cifra final la fija un profesional fiscal con tus papeles.
Si vendo para comprar otra casa, ¿pago IRPF igualmente?
Si las dos son tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida, cumpliendo los requisitos y plazos del impuesto. Es de las primeras cosas a comprobar, porque condiciona toda la operación.
¿Quién paga el IBI el año que se vende?
Frente al ayuntamiento lo paga el propietario a primeros de año — lo fija la ley de haciendas locales. Entre las partes, se puede repartir en proporción al tiempo de cada uno, pactándolo en el contrato.
¿La plusvalía municipal y la ganancia del IRPF son lo mismo?
No. Son dos impuestos distintos: uno estatal sobre tu ganancia y otro municipal sobre el incremento del valor del suelo. Se calculan distinto y uno podría tocar aunque el otro no.
¿Puedo restar la comisión de la agencia de la ganancia?
Sí: la ley del IRPF deja restar del valor de transmisión los gastos de la venta que hayas pagado tú, agencia incluida — con su factura. Otra razón para guardar cada papel de la operación.
Diez minutos sobre tu caso
Los impuestos no se esquivan: se calculan bien o se calculan mal. La calculadora te estima los de tu caso en unos minutos, y si prefieres repasarlos hablando, pídenos una llamada de diez minutos. El resto de la cuenta está en cuánto te queda de verdad.
Calcula lo que te quedaríaEn tu patrimonio no se improvisa.